L’entrepôt du futur (partie 1) : la ville de demain
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Dans cette nouvelle série d’articles de blog, nous explorons l’avenir de la logistique en collaboration avec quelques experts de renom. Comment les entrepôts évolueront-ils à l’intérieur et à l’extérieur d’ici 2050 ? Et comment pouvez-vous vous y préparer dès maintenant ? Dans cette première partie, nous examinons comment les centres logistiques évolueront dans et autour de la ville de demain, en tenant compte des problématiques urbaines.
Où se situera l’entrepôt du futur ? Sera-t-il plus proche de la ville ? Et plus vertical ? Les réglementations actuelles apportent déjà un aperçu précis de ce à quoi pourrait bien ressembler, demain, le bâtiment qui accueillera votre activité. Vous découvrirez tout à ce sujet dans cet article.
Moins d’espace dans et autour de la ville
Une étude fraçaise montre qu’ à l’heure actuelle, on estime que la construction d’immeubles logistiques mobilise environ 300 hectares de terrains urbanisables, soit environ 1% de l’artificialisation annuelle en France. Et ce chiffre va rapidement décroître, pour tendre vers le 0%. Un développement que nous observons non seulement en France, mais aussi dans des pays voisins tels que l’Allemagne et les pays du Benelux.
La cause ? En août 2021, est lancée la loi Climat et Résilience, dont l’une des composantes est la zéro artificialisation nette des sols. L’idée est simple : les collectivités vont devoir obtenir un bilan de zéro artificialisation des sols, soit ne plus pouvoir rendre une zone constructible pour tout type d’activité, qu’il s’agisse d’une école, d’une route, d’une zone d’habitation ou d’une zone logistique.
La zéro artificialisation nette des sols doit être anticipée par les acteurs du monde de la logistique, y compris les acteurs de l’immobilier d’entreprise. En effet, avec cette réglementation, les immeubles sont déjà imposés au marché immobilier. C’est pourquoi il est crucial, pour les logisticiens, d’opter pour des technologies plug-and-play, qui s’adaptent à toutes sortes d’immeubles. Ainsi, les technologies logistiques se feront de plus en plus adaptables à tous les types d’entreprises.
Laurent Sabatucci, Directeur associé-Fondateur d'EOL
L’émergence du lieu de travail hybride vertical
Dans les dix prochaines années, on estime qu’il faudra diviser par deux ce qui a été artificialisé au cours des dix dernières années. Et le challenge pour l’univers de la logistique s’annonce musclé. Il est pressenti que, dans ce contexte, les collectivités mettront plutôt la priorité sur les logements ou les écoles que sur les activités logistiques. D’où la nécessité de tendre vers une organisation d’entrepôt différente, avec des bâtiments multi-niveaux, qui consomment moins d’espace au sol.
Actuellement, bon nombre d’entrepôts ont fait le choix de la mezzanine, qui permet de gagner de l’espace. Mais, avec cette problématique de zéro artificialisation nette des sols, on voit déjà des immeubles se développer avec des dizaines de niveaux différents. Cette tendance, qui va s’accroître, pose des problèmes réglementaires : la réglementation actuelle n’est pas prévue pour ce type de structure. Ainsi, à l’avenir, les responsables logistiques devront faire preuve de pédagogie, voire de politique, pour être capables d’expliquer leur projet à des collectivités et des citoyens, qui seront probablement peu favorables à ce type de structure.
Un exemple concret : les hôtels hybrides
Dans une démarche de densification verticale des entrepôts, et pour obtenir un ratio au mètre carré plus important, certaines entreprises ont déjà fait le choix d’installer leur logistique dans des hôtels hybrides. L’idée ? Mettre en place une mixité d’usages dans un même lieu, pour permettre des synergies entre différents acteurs, dans une conception architecturale réversible et modulable.
Par exemple, à Valenton, un projet d’hôtel hybride, géré par Faubourg Promotion, est lancé sur une ancienne friche (une décharge publique). Après avoir dépollué les sols et déconstruit les bâtiments existants, un bâtiment certifié BREEAM Excellent de 2,5 hectares est en cours de construction – appelé Urban City. Grâce à cette structure multi-niveaux, 19 000 m² sont disponibles pour accueillir :
- Des cellules d’activité et productives et bureaux d’accompagnement,
- Des cellules de distribution urbaine,
- Une centrale photovoltaïque avec une partie en autoconsommation sur le toit,
- Un parking intégré dans son volume.
Un projet qui vise à « créer la ville dans la ville” et booster les synergies entre activité, tertiaire et distribution urbaine.
Des entrepôts plus proches de la ville… et du consommateur
Vous l’avez peut-être déjà remarqué : les espaces de logistiques commencent déjà, depuis deux ou trois ans, à se rapprocher des zones urbaines, notamment pour développer la livraison du dernier kilomètre. Il ne fait aucun doute qu’à l’horizon 2050, cette tendance se sera fortement accrue.
La distribution urbaine et le développement de projets toujours plus verticaux poussent les différents acteurs à changer leurs stratégies et leurs process, pour s’inscrire dans un maillage global sur le territoire, en privilégiant la distribution de proximité. L’idée est bien de se rapprocher du consommateur, et faciliter la livraison du dernier kilomètre, notamment par des modes de transport plus verts (comme les vélos cargos ou les triporteurs).
Vers une livraison du dernier kilomètre
En effet, la tendance à l’urbanisation des entrepôts va s’accroître à mesure que se développent les ZFE, les Zones à Faibles Émissions. Il s’agit de zones que les métropoles et villes instaurent, dans lesquelles l’ensemble des camions ne peut plus pénétrer pour effectuer leur livraison. Dans les années à venir, on tend donc vers la création de stratégies de logistique urbaine, avec des points de livraison intermédiaires : d’abord, les camions livrent en périphérie des villes, pour ensuite être relayés par des transports propres en zone urbaine.
L’association des objectifs de verticalité (qui permet de rationaliser la consommation foncière) et de mixité d’usages (pour créer des synergies) contraint les différents acteurs à réfléchir collégialement au développement de leurs opérations. Celles-ci doivent répondre aux besoins des clients, mais aussi apporter une réponse commune aux professionnels du secteur et aux collectivités.
Chez Faubourg Promotion, nous pensons que l’ensemble des enjeux et leviers autour de l’innovation, de la sobriété énergétique et foncière va continuer à s’amplifier et va permettre d’apporter des solutions communes aux acteurs de la logistique. Cela passe par la co-construction de solutions : au travers d’une réflexion intégrant les évolutions réglementaires (de plus en plus fréquentes), pour co-construire entre acteurs de l’immobilier, la volonté des collectivités et métropoles et les besoins des clients, en apportant des réponses collégiales et acceptables pour tous.
¹ BREEAM : méthode de certification pour un environnement construit durablement. BREEAM signifie Building Research Establishment Environmental Assessment Method et est utilisé dans plus de 80 pays à travers le monde.
