Het magazijn van de toekomst (deel 1): de stad van morgen
7 min. leestijd
In deze nieuwe blogreeks verkennen we samen met enkele topexperten de toekomst van de logistiek. Hoe zullen doorsnee magazijnen er vanbinnen en vanbuiten uit komen te zien tegen 2050? En hoe kan je je daar nu al op voorbereiden? In dit eerste deel bekijken we daarvoor hoe de logistieke centra zich zullen ontwikkelen in en rond de stad van morgen.
Waar moeten we het magazijn van de toekomst het best vestigen? Kiezen we voor een locatie dicht bij de stad, of net eerder verder weg? En wat als we nu eens in de hoogte konden uitbreiden? De huidige Europese regelgeving geeft alvast een duidelijker beeld van hoe de logistieke centra er het best uit komen te zien. Je ontdekt er alles over in dit blogartikel.
Minder ruimte in en rond de stad
Een studie uit Frankrijk toont aan dat momenteel zo’n 300 hectare aan land in beslag wordt genomen voor de bouw van nieuwe logistieke gebouwen. Dat is ongeveer 1% van al het land dat jaarlijks wordt benut voor stedelijke ontwikkeling. Men verwacht dat dit cijfer in de komende jaren snel zal dalen, helemaal tot 0%. Een ontwikkeling die we niet enkel in Frankrijk zien maar ook in omringende landen zoals Duitsland en de Benelux.
Hoe valt die evolutie nu eigenlijk te verklaren? Daarvoor moeten we terugblikken naar augustus 2021. Toen lanceerde de Europese Commissie de Climate and Resilience Act. Een van de voorstellen is dat Europa in de (nabije) toekomst moet komen tot een netto kunstmatige landbedekking van 0%. Het idee hierachter is dat er geen extra land meer mag worden toegeëigend voor bebouwing. Dit maakt het dus niet meer mogelijk om nieuwe stukken grond te ontsluiten voor bijvoorbeeld scholen, een weg, een woongebied of een logistieke zone dichtbij de stad.
De Europese richtlijn van 0% netto kunstmatige landbedekking zal de bouwsector ertoe aanzetten om naar creatieve oplossingen te zoeken. En dat geldt des te meer voor wie betrokken is bij de ontwikkeling van omvangrijk commercieel vastgoed, zoals bijvoorbeeld logistieke hubs en magazijnen. We verwachten daarbij dat logistieke spelers vaker zullen kiezen voor ‘plug-and-play’ technologieën. Die kunnen worden aangepast aan alle soorten gebouwen. Op die manier zullen de nieuwe logistieke technologieën een oplossing bieden aan de (veranderende) behoeften van een bedrijf. Zo kunnen gerobotiseerde pickingsystemen er bijvoorbeeld voor zorgen dat er ook meer in de hoogte kan worden gewerkt. Op deze manier creëren we dan een ‘verticaal’ magazijn.
Laurent Sabatucci, Managing Partner en oprichter van EOL
De opkomst van de hybride verticale werkplek
Specialisten gaan er van uit dat we in de komende tien jaar nog maar half zoveel land kunnen ontginnen vergeleken met de afgelopen tien jaar. Door het gebrek aan ruimte worden de uitdagingen voor de logistieke wereld almaar groter. Er wordt verwacht dat lokale overheden voorrang zullen geven aan huisvesting of scholen, in plaats van aan logistieke gebouwen. Vandaar de groeiende noodzaak bij bedrijven om hun magazijn op een andere manier te organiseren. Door bijvoorbeeld in te zetten op gebouwen met meerdere verdiepingen neemt de beschikbare werkoppervlakte toe, zonder dat men extra land moet ontginnen.
We merken dat steeds meer magazijnen werken met tussenverdiepingen of ‘mezzanines’. Zo kunnen ze de beschikbare grondoppervlakte slimmer benutten in de hoogte. We zien dat er nu al meer en meer bedrijven worden ontworpen die bestaan uit meerdere gestapelde niveaus. Voorlopig is er wel nog een keerzijde van dat verhaal: de huidige regelgeving houdt momenteel geen rekening met het ontwerp van dit soort ‘superconstructies’. In de nabije toekomst zullen logistieke managers zich daarom ook meer politiek moeten engageren om hun project te verdedigen bij lokale overheden en burgers, die waarschijnlijk geen voorstander zijn van dit type hoge gebouwen. Studies leren ons echter dat dit de beste oplossing biedt om de grondoppervlakte slim en duurzaam te benutten.
Welkom in de verticale stad ‘Urban City’
Sommige bedrijven kiezen vandaag al bewust voor wat we een ‘verticale werkplek’ noemen. Het idee hierachter is simpel: door de hoogte van distributiecentra te vergroten, kan er een hogere ratio per vierkante meter worden bereikt. Via een modulair ontwerp wordt er een mix gecreëerd van gebruiksmogelijkheden op eenzelfde locatie. Zo ontstaan er synergiën tussen verschillende spelers: van de logistiek tot de dienstensector en productie-eenheden – allemaal onder 1 dak.
Een voorbeeld hiervan vinden we in Valenton nabij Parijs. Fauberg Promotion beheert hier de verticale werkplek Urban City op een voormalig braakliggend terrein (een vroegere openbare stortplaats). Na het saneren van de grond en het afbreken van de bestaande gebouwen, wordt er nu een BREEAM Excellent-gecertificeerd¹ gebouw geplaatst van 2,5 hectare. Dankzij deze constructie van meerdere verdiepingen wordt er 19.000 m² beschikbaar gemaakt voor:
- Productiehallen en ondersteunende kantoren,
- Een netwerk voor stedelijke distributie van goederen,
- Een fotovoltaïsche energiecentrale om voldoende groene energie op te wekken,
- Een geïntegreerde parkeergarage.
Met dit project wil men ‘een stad in een stad’ creëren en een nauwe synergie mogelijk maken tussen allerhande type bedrijven uit elke sector.
Magazijnen dichter bij de stad… en de consument
Het is je misschien al opgevallen dat logistieke gebouwen tegenwoordig almaar dichter bij stedelijke gebieden liggen; in het bijzonder om een last-mile levering mogelijk te maken. Het is ongetwijfeld geen verrassing dat deze trend tegen 2050 naar alle verwachting nog aanzienlijk zal toenemen.
De toenemende distributie in stadscentra en de ontwikkeling van steeds meer ‘verticale’ bouwprojecten brengt een reeks veranderingen met zich mee. Dat vraagt om heel wat nieuwe logistieke strategieën en processen. Daarbij zal lokale distributie een duidelijk hogere prioriteit krijgen. Het idee erachter is dat we de afstand tot de consument moeten verkleinen. Een last-mile levering moet efficiënter worden gemaakt, bijvoorbeeld door groenere transportmiddelen te promoten (zoals bakfietsen of kleine driewielige bestelwagens).
Op weg naar de last mile delivery
De trend om magazijnen dichter in te planten bij stadscentra moet bovendien de duurzame impact van lage-emissiezones (LEZ) versterken. Dit zijn zones in een stad waar bijvoorbeeld vrachtwagens niet zomaar mogen komen om te leveren. In de komende jaren zullen we een ontwikkeling zien richting een groenere logistieke stadsbedeling, met tussenliggende leveringspunten: eerst leveren vrachtwagens aan de rand van de stad, daarna worden die goederen via een groener transportmiddel afgeleverd binnenin het stedelijk gebied.
Een nauwe samenwerking tussen alle spelers in het logistieke veld is meer dan ooit aan de orde. Enkel zo kan er optimaal worden ingespeeld op de uitdagende doelstellingen van de verticale werkplek (voor een slimmer grondgebruik) en van de last-mile delivery (via synergiën tussen de stadskern en de rand). Met deze samenwerkingen kunnen we beter voldoen aan de behoeften van de klant, maar ook aan die van professionals uit de sector en de lokale overheden.
Bij Faubourg Promotion (een van de grootste vastgoedontwikkelaars in Frankrijk) geloven we dat de toekomst zonder twijfel zal worden gedomineerd door thema’s zoals innovatie, energie-efficiëntie en een slimme oppervlaktebenutting. De uitdaging zal erin bestaan om hiervoor overkoepelende oplossingen te verzinnen voor alle logistieke spelers. Die nieuwe oplossingen zullen ongetwijfeld binnenkort tastbaar worden – rekening houdend met wijzigingen in de regelgeving, het samenbrengen van alle actoren in de vastgoedsector, de wensen van lokale overheden en steden en de behoeften van klanten. Zo kunnen we tot oplossingen komen die aanvaardbaar zijn voor iedereen.
¹ BREEAM: certificeringsmethode voor een duurzaam gebouwde omgeving. BREEAM staat voor Building Research Establishment Environmental Assesment Method en wordt gebruikt in meer dan 80 landen wereldwijd.
